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660万元土地转让合同改判无效,贺州法官被指暗箱操作

时间:2017-9-25 8:50:49 点击:

  核心提示:贺州中级法院(原梧州地区中级人民法院)依法注销被执行人广西万机灵高超级润滑油公司(简称:润滑油公司)土地使用权后,委托拍卖公司对该土地及附属房屋建筑物进行了拍卖。然而,奉春荣、李奇、高升朋三人以最高价...

    贺州中法院(原梧州地区中级人民法院)依法注销被执行人广西万机灵高超级润滑油公司(简称:润滑油公司)土地使用权后,委托拍卖公司对该土地及附属房屋建筑物进行了拍卖。然而,奉春荣、李奇、高升朋三人以最高价210万元竞得,又以660万元的价格转让给廖家茹。转让款兑现后,奉春荣拒绝协助廖家茹办理过户手续。一审法院判令奉春荣等三人判决生效之日起一个月内协助廖家茹办理该土地过户手续,如果在判决规定期限内未履行义务,廖家茹可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向该院申请执行。奉春荣不服判决,上诉至贺州市中法院(简称:二审法院),由特殊关系人苑山担任所谓合议庭审判长,几分钟庭审时间,称该院前委托拍卖公司拍卖后的转让土地属于国有划拨土地,判决奉春荣等三人与廖家茹签订的《买卖合同》无效。

   用210万元竞得土地、房屋使用权,以660万元的价格转让;按约定兑现转让款,卖方拒绝过户被告上法庭
 
 
▲已被注销的万机灵超级润滑油公司土地、及附属房屋建筑物使用权
     2006年4月25日,原梧州地区中级人民法院作出(2005)贺法执字第42-1号民事裁定,依据已发生效力的(2004)贺民二初字第10号民事判决,向被执行人润滑油公司发出执行通知,责令该公司履行上述判决书确定的还款义务,但一直未履行。该法院在执行过程中,依法委托拍卖公司对该院已查封的润滑油公司所有的钟山县河东路土地使用权〔证号:钟国用(1995)字第010024210号〕及附属房屋建筑物进行了拍卖。
     奉春荣、高升朋、李奇于2006年3月3日以最高价竞得。贺州中法院裁定:一、解除润滑油公司钟山县河东路的土地使用权〔证号:钟国用(1995)字第010024210号〕及附属房屋建筑物的查封,注销该房地产原产权证书及抵押登记;二、钟山县河东路土地使用权〔证号:钟国用(1995)字第010024210号〕及地上房屋建筑物所有权归买受人奉春荣、高升朋、李奇三人所有,买受人奉春荣、高升朋、李奇应于本裁定送达之日起一个月内到房地产管理部门办理过户手续。

 ▲润滑油公司被法院委托拍卖,裁定买受人奉春荣、高升朋、李奇,一个月内到房地产管理部门办理过户手续
     2007年12月13日,奉春荣、高升朋、李奇又以总价款660万元人民币,将钟国用(1995)字第010024210号国有土地使用证所确认原润滑油公司所有土地使用权及地上附作物全部转让给廖家茹,并签订了一式四份《买卖合同》。合同约定,卖方必须应买方要求无条件协助买方将标的物转移给买方或买方指定的第三人,费用由买方承担。买方廖家茹按合同约定时间,向奉春荣、高升朋、李奇付款660万元。
     卖方奉春荣、高升朋、李奇收到买方廖家茹660万元土地转让款后,奉春荣一直拒绝履行过户手续义务,廖家茹将奉春荣并高升朋、李奇诉讼到法庭。

 ▲卖方奉春荣、高升朋、李奇与卖方廖家茹签订的买卖合同 


▲660万元土地转让款ⅹ卖方奉春荣共有使用权50%=330万元;买方廖家茹 将330万元转存入奉春荣账户
 

 ▲卖方奉春荣收到买方廖家茹土地转让款330万元后出具的收条
     卖方反诉买方,法院委托拍卖公司拍卖后的转让土地属于国家划拨土地
     奉春荣反诉廖家茹称,2007年12月4日双方签定的《买卖合同》无效。理由是,贺州中法院委托拍卖公司拍卖后的钟山县河东路的土地属于国家划拨土地,应缴纳国有土地使用权出让金。处分该土地,依照法律规定需办理登记的,未办理登记,不发生物权效力。权利人在办理登记前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押金的,应当按照法律规定申请登记到其名下后,再申请办理土地变更登记。
     奉春荣称自己和李奇、高升朋直到起诉前都没有取得土地使用权证,土地使用权人未经有批准的人民政府批准,与受让人签定的合同转让划拨地使用权的,应当合同认定无效。奉春荣、李奇、高升朋在竞拍土地未办理登记到自己名下,就将该土地转让到被反诉廖家茹名下,损害了国家、集体、第三人的利益,该转让合同无效。
     被告李奇、高升朋述称,三人把土地转让给廖家茹时,是经过协商的,是按《买卖合同》的价格转让给廖家茹的,原告廖家茹已按协议转了330万元给李奇、高升朋。办理这个地块的手续是廖家茹的事,只要廖家茹按照法律、法规来执行,其他与李奇、高升朋无关。
 

▲卖方奉春荣、李奇、高升朋,只有奉春荣拒绝协助委托买方廖家茹办理土地转让过户手续
     一审法院根据当事人陈述和经审查的证据认定事实是,2006年4月25日,被告奉春荣、李奇、高升朋在贺州中法院委托拍卖公司拍卖坐落于钟山县河东路土地证号为钟国用(1995)字第010024210号及附属房屋建筑进行拍卖的拍卖会上,以210万元竞得该宗土地,2007年又以660万元的价格将该土地转让给原告,合同约定卖方必须应买方的要求无条件协助买方将标的物转移给买方或买方指定的第三人。合同签订后,原告已于2007年至2008年按合同约定,向被告奉春荣、李奇、高升朋付款660万元。2016年9月18日,原告要求被告奉春荣、李奇、高升朋协助办理土地过户事宜,李奇、高升朋同意协助办理并签了委托书,委托原告方的廖思兴办理土地过户事宜,但被告奉春荣拒绝签字也不以其他方式履行协助办理过户义务,致使原告无法开展其他投资开发事宜,被告的行为严重损害了原告的合法权益。要求法院判决三被告立即履行为原告办理钟山县河东路原土地证号为:钟国用(1995)字010024210号的过户手续。
     一审法院认为,原告廖家茹与被告奉春荣、李奇、高升朋签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,对双方具有法律约束力。双方均应履行合同约定的义务。原告将《买卖合同》的款项已经给付三被告,但三被告没有按约定协助原告办理过户手续,其行为违反双方的约定,因此,原告请求三被告立即履行原告办理钟山县河东路原土地证号为钟国用(1995)字第010024210号的过户义务的主张,本院予以支持。
     对于被告奉春荣主张《买卖合同》中坐落于钟山县河东路土地证号为钟国用(1995)字第010024210号及附属房屋建筑,是奉春荣、李奇、高升朋在贺州中院委托拍卖公司的拍卖会上通过竞价取得。该土地属国家划拨土地,应缴纳国有土地使用权出让金。处分该土地,依照法律规定需办理登记的,未办理登记,不发生物权效力。权利人在办理登记前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押的,应当按照法律规定申请登记到其名下后,再申请办理土地变更登记。反诉原告奉春荣和李奇、高升朋直到起诉前都没有取得土地使用权证,土地使用权人未经有批准的人民政府批准,与受让人签定的合同转让划拨地使用权的,应当合同认定无效。奉春荣等三人在竞拍土地未办理登记到自己名下,就将该土地转让到被反诉廖家茹名下,损害了国家、集体、第三人的利益,该转让合同无效。
     在审理中查明,并没有他人主张原告与三被告签定的《买卖合同》损害了国家、集体、第三人的利益。因此,被告奉春荣主张《买卖合同》无效,于法无据。对该主张本院不予支持。
     被告奉春荣、李奇、高升朋于本判决生效之日起一个月内协助原告廖家茹办理钟山县河东路原土地证号为钟国用(1995)字第010024210号的过户手续,驳回被告奉春荣的反诉请求。
     撤销一审法院(2017)桂1122民初6号民事判决书,认定买卖合同无效
     卖方奉春荣因与买方廖家茹、卖方李奇和高升朋建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服一审法院(2017)桂1122民初6号民事判决,将买方廖家茹、卖方李奇、高升朋上诉至二审法院。上诉人奉春荣称自己、原审被告李奇、高升朋与被上诉人廖家茹一是签订的《买卖合同》违反相关法律法规的强制性规定,根据《合同法》规定属于无效合同。一审法院认定合同有效及判决上诉人、第三人协助办理土地过户手续,与法律强制性相驳,判决认定错误。二是上诉人及李奇、高升朋至今未缴纳土地使用权出让金,亦未取得土地使用权证。三是《买卖合同》存在故意逃避二次交易及应缴土地使用权出让金、税费的违法行为,损害国家利益,亦应认定合同无效。四是一审法院判决以“没有他人主张原告与三被告签订的《买卖合同》损害了国家、集体、第三人的利益”为由,认定《买卖合同》有效并判决上诉人及原审被告协助办理土地过户手续,判决依据的理由牵强无理。请求撤销一审法院(2017)桂1122民初6号民事判决书,并改判确认上诉人与李奇、高升朋于2017年12月13日与被上诉人廖家茹签订的《买卖合同》无效。
     被上诉人廖家茹答辩称:“请求维持一审判决。”
     二审法院审理查明,一审法院查明的事实清楚,本院予以确认。另查明,钟山县河东路〔土地证号为钟国用(1995)字第010024210号〕土地性质是国有划拨土地,该土地原使用权人是润滑油公司,2006年4月25日本院作出(2005)贺法执字第42-1民事裁定:注销该土地使用权及附属房屋建筑物产权证书,该土地使用权及土地上房屋所有权归买受人奉春荣、李奇、高升朋三人所有,买受人应于本裁定送达之日起一个月内到房地产管理部门办理过户手续。奉春荣、李奇、高升朋并未到房地产管理部门办理过户手续,尚未取得该土地的使用权证书。奉春荣、李奇、高升朋与廖家茹签订的该土地及附属地上建筑物的《买卖合同》未经钟山县人民政府批准。
     二审法院认为,上诉人奉春荣、原审被告李奇、高升朋以竞拍方式取得法院委托拍卖的钟山县河东路〔土地证号为钟国用(1995)字第010024210号〕土地性质是国有划拨土地。法律强制性规定,对划拨土地使用权必须经县级以上人民政府批准办理出让手续、交付土地使用权出让金后才能转让。据此,上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》应当认定无效。一审法院以没有第三人主张上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》损害了国家、集体、第三人利益为由认定合同有效是错误的。合同无效的法律后果是,应该取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。但本案一审时原告主张要求被告履行合同义务,而被告反诉主张确认无效,一审法院并未要求双方当事人对因合同无效是否造成损失及损失的大小提供证据进行审理,因此本院对合同无效的法律后果不作实体处理,由当事人另行向法院起诉主张权利。综上所述,一审法院判决适用法律错误,上诉人奉春荣上诉理由成立,本院予以支持,撤销一审法院(2017)桂1122民初6号民事判决书,上诉人奉春荣、原审被告李奇、高升朋与被上诉人廖家茹签订的转让钟山县河东路〔土地证号为钟国用(1995)字第010024210号〕国有土地使用权及地上附作物的《买卖合同》无效。
 
    审委会专职委员原是上诉人儿子的领导,任本案依法组成的合议庭变身独任审判长
 
    苑山是二审法院审判委员会专职委员,在2007年6月担任八步区人民法院党组书记、院长期间,将上诉人奉春荣的儿子奉伟(现为广西省昭平县公安局副局长)招聘为法警兼苑山的司机。
 
    上诉人奉春荣因与被上诉人廖家茹、原审被告李奇、高升朋建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服一审法院(2017)桂1122民初6号民事判决,向二审法院提起上诉。
 
    二审法院于2017年8月9日受理后,依法组成合议庭又于18日正式开庭,由审判委员会专职委员苑山独任审判、白桂妹为书记员,参加诉讼人员有上诉人奉春荣的代理人李汝幸、被上诉人廖家茹的代理人毛廷麒、江雪、旁听人谭新华(化名)。
 

▲二审法院8月9日受理后,所谓依法组成的合议庭审理了此案
 
    “苑山说,今天本案争议的焦点,一是买卖合同是否合法有效,合同的效力问题由法院定;二是双方是否同意调解。”旁听人谭新华说:“奉春荣的代理人说,同意调解,愿意退回购地款给被上诉人,愿意赔偿相应的损失。苑山接着说,另外两个当事人没到庭,不能进行调解。”
 
    “整个庭审时间,不超过10分钟。”旁听人谭新华称:“上诉人奉春荣的代理律师李汝幸就说,从没见过这么快的开庭。”
 
    被上诉人廖家茹说:“8月24日下午,法院打电话给我代理律师毛廷麒,让我把授权委托书、答辩状送过去。我让廖小春(化名)把授权委托书、答辩状送过去后,说还需差一份代理律师江雪的委托书,又写一张纸条由廖小春发微信给我,叫我把授权委托书(委托人签名盖手印,受委托律师盖章)送到贺州市贺州大道28号贺州市中院速裁庭,联系电话:5103084。然而,法院判决时间又是8月23日。”
 
    “(2017)桂11民终714号民事判决书显示,二审法院8月9日受理后依法组成合议庭审理了此案,还署名审判员赖雳峰、黄灵峰。”旁听人潭新华说:“庭审中,只有一个审判长、一个书记员,算是依法组成的合议庭?署名审判员赖雳峰、黄灵峰出庭了吗?”
 


 ▲2017年8月24日,被上诉人廖家茹让廖小春送答辩状、授权委托书到法院,法官写纸条让廖小春拍照微信发给廖家汝,还需补一份江雪的授权委托书 
 

▲2017年8月24日法院通知补交授权委托书,判决时间却是2017年8月23日
 
    2012年12月5日,习近平主席在首都各界纪念现行宪法公布施行30周年大会上的讲话是,让民众在每个案件中都感到公平正义。
 
    被上诉人廖家茹怎么也想不通:“贺州中法院裁定受买人奉春荣、高升朋、李奇应于本裁定送达之日起一个月内到房地产管理部门办理过户手续而不去办过户手续就认定《买卖合同》无效?庭审中,只有一个审判长、一个书记员就视为依法组成的合议庭?判决书上署名审判员赖雳峰、黄灵峰参加出庭了吗?身为审判长、审判委员会专职委员的苑山,你既然与上诉人奉春荣有特殊关系,为何不主动回避?审判长苑山你有什么把柄被上诉人奉春荣给抓住了认定我们签订的买卖合同无效?难道不是典型的暗箱操作?”
 
(作者:袁亹)
 
专家评论:
     看了以上材料介绍,本人深感法官不按规矩办案是多么可怕的事!以上中级人民法院的专职委员、资深法官如此不按规定组成合议庭,又如此随意任性不回避,其所作所为不能不引起当事人的强烈质疑!法官既然与对方当事人的儿子曾是老板与司机的关系,岂能不回避?难道这样的院领导没学过法官道德纪律方面的规定,或者对法官道德纪律不屑一顾?还有,一审法院认定事实清楚的情况下,要改变一审判断的事实认定,岂能不开庭,岂能不报审委会批准?或者按通常做法,发回重审,重新认定事实。可是,这位资深大法官兼院领导自认权力大,经验丰富,直接不开庭,不允许双方当事人说话,凭感觉就判了。如此的法官在当事人那里是百思不得其解,在我这个有着多年律师经验的专职律师眼里又何尝不是摸不清头脑呢?!但愿这样的资深法官能经得起法律的考验,经得起历史的考验!其他方面,真无语……
 (评论人:廖曜中,湖南省衡阳市司法局原副局长、中国社科院法学研究所博士后、中国行为法学会理事、法联重大疑难案件研究中心研究员 ) 

作者:袁亹 来源:健康导报网中国法讯网
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